Как правильно составить договор аренды квартиры

Описание вопроса

Личный 7-летний опыт проживания на съемных квартирах нас с женой многому научил. И если вы не дочь с большим приданым, или не сын богатого папочки, который спокойно может купить и подарить квартиру молодой семье, то, скорее всего, впереди вас ждет перспектива или совместного проживания с родственниками, или скитания по чужому жилью. Мы сразу же выбрали второй вариант, и уже можем писать целые трактаты по темам: как поставить обнаглевших собственников на место; как не стать жертвами квартирных мошенников; что делать в случаях порчи чужого имущества, ну и т.п. И, к удивлению, одним из главных критериев обеспечения собственной безопасности в этом контексте, является подписание Договора аренды квартиры. Предполагаю, что многие относятся скептически к формализации таких взаимоотношений по определенным обстоятельствам, и мы были не исключением. Но жизнь повернулась таким образом, что из арендаторов мы превратились в арендодателей. И я, как собственник квартиры, который уже очень скоро будет искать жильцов, в обязательном порядке буду инициировать подписание с ними такого Договора. Я много консультировался с юристами и посредством описания основных пунктов данного документа, постараюсь обосновать вам его необходимость.

Вам понадобится
Шаблон договора
Паспорта собственника и квартиросъемщика
Технический паспорт на квартиру
Пошаговое решение
1

Разберемся в определениях и понятийном аппарате. В повседневном общении мы зачастую употребляем выражение «заключить договор аренды квартиры». Однако, с точки зрения Гражданского кодекса РФ, конкретно договорам имущественного найма посвящено две главы: 34 «Аренда» и 35 «Наем жилого помещения». Основная разница между данными формами передачи жилого помещения с целью проживания за плату, заключается в субъектах отношений. Так, арендаторы представляют собой как физические лица (обычные граждане), так и юридические. Нанимателями же выступают только физические лица. Поскольку речь идет о квартире в качестве жилой площади, в рамках законодательной базы грамотнее пользоваться словосочетанием «Договор найма», а не «Договор аренды». Далее, упоминая аренду, следует понимать наем.

2

Перед заключением договора следует просмотреть право устанавливающие документы на арендуемую квартиру. В идеале квартиросъемщику необходимо предъявить оригиналы и оставить копии договора дарения или купли-продажи, свидетельства о праве на наследство и пр. Арендаторам не помешает пробежаться по соседям и выяснить репутацию хозяев, на всякий случай. Когда фактов, подтверждающих адекватность хозяев и устанавливающих право собственности, достаточно, можно приступать к подписанию Договора.

3

Остановимся детальнее на основных его пунктах. В Преамбуле указываются ФИО Наймодателя и Нанимателя (основного) с паспортными данными обеих сторон Договора.

4

Предмет договора – один из существенных и необходимых пунктов, который должен отражать конкретную и точную информацию об адресе жилого помещения, количестве комнат; прописывается правоустанавливающий документ Наймодателя; срок найма и перечисление лиц, планирующих к проживанию в данной квартире.

5

Конечно, собственники часто ищут жильцов на длительный срок. Нормативной базой закреплено, что если договор заключается на срок более трех лет, то он подлежит обязательному нотариальному заверению. Во избежание дополнительных расходов, в договоре указывается срок, к примеру, 2 года 11 мес. и в отдельном пункте отмечается об автоматической пролонгации срока аренды, если стороны не возражают. Следует отметить, что если вы не определись со сроками, то договор заключается на 5 лет. А если меньше года, то некоторые статьи ГК к договору с такими условиями не применяются. В частности, не разрешено подселение, а также наниматель лишается права перезаключения договора на новый срок.

6

Немногие обращают внимание на перечень лиц, которые будут проживать на территории квартиры вместе с основным нанимателем. Для собственника – это лишняя толика спокойствия, а вот наниматель таким образом наделяет таких людей равными с ним правами пользования жильем. В данном пункте стоит определиться и с домашними животными, проживание которых либо поощряется, либо запрещается наймодателем

7

Максимально детально необходимо разобраться с арендными платежами. В любом случае в договоре необходимо отразить то, что ни размер, ни способы и сроки внесения арендной платы не могут изменяться в одностороннем порядке. Наниматель может: 1) перечислять ежемесячные суммы платежей на личный банковский счет наймодателя. Обязательно надо сохранять все квитанции; 2) может передавать деньги наличными. Желательно составлять акт приема-передачи арендной платы/приходный ордер или расписку, написанную собственником относительно факта получения денег. Если возникнут спорные вопросы, этих документов будет вполне достаточно для доказательной базы обеих сторон. Кроме того, помимо цифрового значения суммы, в договоре ее надо прописать также и прописью.

8

Погашение стоимости коммунальных услуг согласно действующему законодательству является обязанностью арендатора. Как правило, последний оплачивает стоимость потребленной электроэнергии, услуги связи и, к примеру, интернет, кабельное ТВ. Остальная часть (квартплата, холодная/горячая вода, отопление, газ, вывоз мусора и т.д.) включается в стоимость месячной арендной платы и оплачивается собственником самостоятельно. И это распределение должно быть четко оговорено в договоре, чтобы после окончания срока его действия наймодатель не потребовал от нанимателя возмещения таких расходов. Конечно, если существуют большие задолженности собственника перед коммунальными службами, а арендные платежи при этом платятся исправно, то очень трудно объяснить представителям этих служб, почему же они не видят денег. Но данный момент, а именно обязанность собственника своевременно погашать коммунальные услуги, зачастую в договоре аренды не предусматривается, к сожалению.

9

Хорошо, когда жильцы въезжают в квартиру со свежим капительным ремонтом. Но так бывает не всегда, более того, максимум, что ожидает квартиросъемщиков – это новые трубы и поклейка дешевых обоев «на скорую руку». Людям, безусловно, при наличии свободных денежных ресурсов, хочется поставить новые металлопластиковые стеклопакеты, установить кондиционер, переклеить обои и т.д. Можно ли стоимость таких услуг по улучшению жилищных условий заменять размером арендной платы, т.е. засчитывать в ее счет? ГК РФ уверяет, что текущий ремонт в квартире ложится бременем на нанимателя, а капитальный – на наймодателя. Так происходит и в жизни: собственник обычно не против рациональных предложений в этом направлении, но это не снимает с арендаторов ответственности погашать арендную плату в размере, оговоренном в договоре.

10

Почему бы не указать в обсуждаемом документе также перечень имущества, находящегося в квартире на момент ее сдачи в наем, например, холодильник, стиральная машина, мебель, постельные и кухонные принадлежности и т.п. Со стороны звучит даже смешно, но это, поверьте, поможет совершить инвентаризацию после выезда жильцов и сохранить то же одеяло, веник или же комнатный цветок в целости и сохранности. Уместным также является фиксация показателей всех приборов учета (электроэнергии, воды и пр.), а также состояние санитарно-технического, бытового оборудования, которое находится в квартире. А некоторые даже прикладывают приложением к договору фотографии самой квартиры.

11

Права и обязанности в типовом договоре найма, обычно, прописаны достаточно подробно. Некоторые пункты, в частности, обязательство наймодателя посещать квартиру не более одного раза в месяц и за сутки предварительно сообщать о своем приезде, можно и нужно прописать более подробно. К примеру, один хозяин может даже не заходить в квартиру при получении денег, а другому надо везде пройтись, придраться к чему-то, поругаться с квартирантами и т.п., что доставляет много дискомфорта. Наниматель же, в свою очередь, обязан уведомить и получить согласие Наймодателя на установку нового оборудования (замки, сигнализация); не сдавать жилплощадь в субаренду, не заниматься подселением на платной основе и пр.

12

Ответственность сторон – параграф в договоре, который наряду с вышеперечисленными пунктами, в случае чего должен обезопасить обеих. Так, при досрочном расторжении договора стороны обязаны уведомить друг друга не позже месяца до предполагаемой даты прекращения аренды. Если суммы платежей вносятся несвоевременно, то собственник имеет право потребовать пеню за каждый день просрочки и т.д.

13

В особых условиях стоит оговорить возможные спорные моменты, определить действия сторон в случае форс-мажора и пр.

Обратите внимание

Подпись и ФИО Наймодателя и Нанимателя должны стоять на каждой странице Договора;

Всегда внимательно читайте предлагаемый для подписи Договор, обсуждайте спорные вопросы и вносите изменения заранее. Договор – это своего рода компромисс между сторонами, так что не бойтесь задать лишние вопросы;

Если вы чувствуете какой-либо подвох, желательно обратиться за консультацией к профессиональному юристу перед подписанием документа;

И в заключении, опять о главном: договор найма подтверждает факт сдачи жилой площади в наем, фиксирует техническое состояние квартиры на момент ее сдачи. Лучше всего знать, за что платить деньги и за что их получать. Удачи всем!

Понравилась статья? Поддержи автора!
Сообщения пользователей
Добавить сообщение

B i U
Добавить фотографии