Типы многоквартирных жилых домов в России. Плюсы и минусы.

Содержание
  1. 1Введение
  2. 2Кирпичные дома
  3. 3Панельные дома
  4. 4Кирпично-монолитные

Введение

У каждого из нас рано или поздно возникает вопрос, связанный с покупкой или продажей квартир. Это может быть обмен своего жилья на большее при увеличении семьи, раздел имущества и разъезд, покупка отдельной квартиры детям, внукам. И тогда мы сами, или с помощью специалистов, начинаем поиски, пытаемся разобраться в различиях того или иного варианта, нюансах планировки, типах домов, чтобы найти для себя самый лучший вариант.

В этой статье описаны основные типы домов (как вторичное, так и первичное жилье), встречающиеся в городах России и их некоторые особенности, которые стоило бы знать до покупки квартиры в этих зданиях. Рассмотрим их, сгруппировав по основному материалу, используемому для строительства.

Кирпичные дома

Технология «чистого кирпича» всегда имела немало поклонников, потому что кирпич – это материал, проверенный столетиями, и о его свойствах известно многое. Достаточно долгое время строительство многих домов велось только из кирпича, это дело трудоемкое и дорогое. И до сегодняшнего дня кирпичные дома относят к классу жилья повышенной комфортности.

Достоинства: вытекает из потребительских качеств кирпича — долговечность, теплостойкость, удобство монтажа.

Недостатки кирпичных зданий определяются годом строительства и типом самого здания.

Типы кирпичных домов.

Старый фонд (довоенные и дореволюционные дома), годы постройки: конец 19 века — 1940 г.

К типу домов, условно называемым риэлторами «Старый фонд», относятся дома дореволюционной постройки, в основе которых кирпичные или деревянные стены, кирпичные или каменные основания, деревянные перекрытия и внутренние конструкции. Эти дома делятся на «элитные», располагающиеся вдоль центральных городских улиц и площадей и рядовые. Как правило, «элитным» внимания уделялось больше, есть много таких, в которых проводилась реконструкция с заменой деревянных балок и перекрытий на металлические. Рядовые же дома — это по большей части старые доходные дома, дома бывших кредитных союзов, перестроенные казармы со всевозможными надказарменными надстройками и многое другое. Проводилась ли в доме реконструкция, когда и что при этом менялось, можно увидеть в техническом паспорте квартиры.

oldREADY Особенности этого типа домов: отсутствие типовой планировки. Некоторую похожесть можно наблюдать у доходных домов, но и то без особого дублирования: большое количество комнат малой площади, коридорная система, проходная темная кухня и единственная уборная в конце коридора. В зданиях же бывших поместий и особняков сохраняются шикарные подъезды, довольно широкие лестничные проемы, мраморные ступени.

Достоинства: хорошее расположение зданий — как правило в центральной части города; толстые наружные стены, иногда до 1 метра.

Недостатки: в большей части зданий старого фонда изношенные коммуникации, плохое состояние лестниц, подъездов, чердаков и крыш. Сложности, а иногда просто не возможность проведения перепланировки в квартире. Большие трудности по замене коммуникаций. Если обследование состояния дома не проводилось, то узнать о его прочности и надежности не представляется возможным, получается, что оценку придется делать только «на глаз».

Рекомендация при покупке: следует очень внимательно осмотреть само здание, спуститься в подвал и подняться на чердак, осмотреть окна и двери, а также изучить все документы и техническое описание квартиры и дома. Если в доме не проводилось реконструкций и реновации, то, скорее всего, вы не сможете там что-либо переделать и придется довольствоваться тем, что есть, разве что можно сделать косметический ремонт в квартире. Стоит осторожно относиться к ситуации, когда вы видите расхождение планировки в самой квартире с ее изображением в техническом плане — узаконить не оформленную перепланировку бывает достаточно сложно. Завышенная стоимость квартир, расположенных в центральной части города, диктуется рынком и не отражает их реальную стоимость как объектов недвижимости.

«Сталинки», годы постройки с середины 30-ых по 1960.

«Сталинка» или сталинский дом — как правило это довольно массивное здание из керамических блоков или кирпича, первый этаж немного завышенный (бельэтаж). Эти дома нельзя отнести к домам типовой застройки — настолько они разнообразны.

В столичных городах «сталинки» встречаются 2 видов: номенклатурные, что строились для партийных работников, и рядовые, которые больше похожи на общежития для рабочих.

kirpstalinkareadyОсобенности этого типа домов: в сталинских номенклатурных домах — хорошие широкие лестницы, на лестничных клетках от 2 до 4 квартир, как правило квартиры с изолированными комнатами, планировки очень удобные для проживания семей; изолированные комнаты, плотные, толстые стены, хорошие перекрытия, поэтому дома очень теплые, а также с хорошей тепло- и шумоизоляцией, которая зачастую часто оказывается лучше, чем в некоторых новостройках. Потолки от 2.90, чаще выше 3 метров, большие площади комнат, кухни от 7 кв. метров, в более поздних кухни доходили до 14 кв. метров, раздельные санузлы, наличие подсобных помещений (кладовок).

В рядовых «сталинках» планировки сильно разнятся, основные встречаемые — коридорная система, многокомнатность, кухни от 4.5 кв. метров, малая площадь комнат. В городах можно встретить целые кварталы сталинской застройки, тогда в придомовой территории будет и детская площадка, и небольшой зеленый двор. Расчетный срок службы сталинских домов от 125 до 150 лет. Если в доме проводилась реконструкция с заменой перекрытий и коммуникаций, то он и еще 100 лет простоит.

Достоинства: крепкие надежные строения с хорошими планировками.

Недостатки: изношенная «инженерия», особенно в домах, где не проводилась реконструкция.

Рекомендация при покупке: «сталинки» считаются комфортным и престижным жильем, поэтому стоимость квартир несколько завышенная относительно типовых серий кирпичных и панельных домой массовой городской застройки. С учетом всех достоинств и срока службы «сталинки» — один из лучших вариантов для приобретения. При покупке особо стоит поинтересоваться состоянием коммуникаций, уточнить проводились ли замены, осмотреть их состояние, не полениться заглянуть под раковины и ванны, осмотреть батареи отопления.

«Хрущевки», годы постройки 1956 — 1985.

Дома этого типа появились в эпоху правления Н.С. Хрущева, когда главным лозунгом относительно жилья стало «хоть маленькое, но свое для каждой семьи». Это был первый тип жилья массовой застройки.

kirphrushready Особенности этого типа домов: поначалу строились кирпичные (блочные позднее, о них далее) с маленькими квартирами, общей площадью от 22 метров, маленькой кухней от 4.5 метров, совмещенным санузлом. Высота помещений всего 2.48 — 2.60. Комнаты в этих квартирах небольшие, от 6 до 9 метров, были даже так называемые «тещины» комнаты — 4 метра без окна. Чаще всего в «хрущевках» встречаются 1- и 2х-комнатные квартиры. Действительно, отдельное жилье получили тогда многие семьи, т.к. было построено почти 300 миллионов квадратных метров. Они были рассчитаны на 25 лет, однако во большинстве городов используются до сих пор, даже без реконструкции.

Достоинства: практически единственным плюсом «хрущевок» является их стоимость. По состоянию на рынке недвижимости цена квартир в этих домах самая минимальная.

Недостатки: низкие потолки (хотя не для всех это является недостатком), узкие лестницы, маленькие подвалы и чердаки, плохая звукоизоляция между отдельными квартирами (по сравнению со «сталинкой»), маленькая площадь.

Рекомендация при покупке: при ограниченных средствах на покупку альтернатив такому жилью практически нет. Стоит внимательно осмотреть и сам дом и квартиру на предмет протечек, испарений, посторонних запахов, плесени. Надо обязательно смотреть, чтобы не было наружных трещин на доме, говорящих о разрушающемся фундаменте. Хорошее обслуживание дома эксплуатационными фирмами будет видно по состоянию труб и лестничных клеток. И при хороших соседях квартира в таком доме может быть удачной и экономичной покупкой.

Дома индивидуального проекта, годы постройки с 70-х до настоящего времени.

Дома не типовых серий, а индивидуально спроектированные и построенные резко выделяются из единообразных жилых городских массивов своей непохожестью уже по внешнему виду. Что касается внутренней планировки, то подход к ее созданию в разное время был совершенно различный.

indkirpready В 70-80-е годы малыми сериями (или индивидуально) на средства жилищно-строительных кооперативов строили 9-12 этажные кирпичные здания. Возводились они чаще всего в городах точечно, где не было возможности размещения большого жилого массива. Планировки в них были похожи на планировки существующих в то время типовых серий с некоторыми изменениями. Они немного разнообразнее по архитектуре, во многих сохранилось управление кооперативным товариществом, дома достаточно чистые и ухоженные.

В настоящее время инициаторами постройки домов по индивидуальному проекту выступают частные лица или организации, имеющие в своей собственности участки городских площадей. Фантазию заказчика ничто не ограничивает кроме денег. Поэтому можно видеть в центральных городских районах и новые коттеджи, и малоэтажные новостройки не выше 3-5 этажей.

О достоинствах и недостатках этого типа строений в общем и целом говорить не приходится, потому что нужно исходить из конкретного объекта, а так как это не типовая застройка, то общих параметров для оценки у домов просто нет.

Панельные дома

Эти дома мы с вами чаще других встречаем в своих городах. Наружные стены у панельных домов бетонные или керамзито-бетонные панели, облицованные керамической плиткой. Как правило это дома от 5 до 16 этажей, с высотой квартир в них 2.50—3.20 метра и кухнями от 6 кв. метров. Подразделяем мы их на «старые панели», «новые панели» и монолитно-панельные дома. К так называемым «старым панелям» относятся «хрущевки», «брежневки» и «корабли».

Старые панели (годы строительства 1956—1990)

«Хрущевки», годы постройки 1956 — 1985 г.

panhrushready Планировки квартир: высота жилого помещения всего 2.48 метра, маленькие кухни 4.5-5.5 метров, смежные комнаты, совмещенные санузлы. Один из обязательных элементов квартиры — кладовая или встроенный шкаф. Жилые комнаты от 6 кв. метров, общая площадь однокомнатных квартир 22-28 метров, двухкомнатных 40-44. На кухне под окном часто устраивали ниши для хранения продуктов, называемые в народе «хрущевским холодильником».

Особенности данного типа домов: эти дома называют рекордсменами по теплопотерям, в них очень холодно, промерзают не утепленные наружные панели, сквозит из панельных стыков, между панелями могут быть достаточно большие пустоты. Самыми неудачными считаются квартиры, расположенные в угловых секциях и двусторонние варианты. Реконструкция, проводимая позднее в этих домах, касалась утепления наружных стен и замены коммуникаций, что, безусловно, продлевает срок службы жилого дома.

Рекомендация при покупке: пожалуй, главной рекомендацией может быть совет выбирать квартиры в кирпичных «хрущевках», и избегать панельные дома. Единственный вариант, при котором покупка панельной «хрущевки» может быть оправдана, это когда средств на покупку квартиры в кирпичном доме просто нет.

«Брежневки», годы постройки с 1963 до 1990-х.

panelbrezhready Так называли дома, которые возводились в эпоху правления Л.И. Брежнева и являются несколько улучшенным вариантом «хрущевок». Дома блочные — несколько панелей собирались в определенный блок. Дома этого типа имели до 9 и 16 этажей в высоту, в домах стали делать лифты и мусоропроводы. Некоторые изменения коснулись планировки квартир: высота потолков выросла до 2.70, чуть больше стала кухня 6-8 метров, немного увеличена площадь комнат, раздельный санузел. Площадь однокомнатных квартир 22-31 метр, двухкомнатных 42-45. Внешне пятиэтажные «брежневки» не отличались от «хрущевок». А вот высотки были несколько разнообразней по формам: то шире, то выше, то с закруглением.

«Гостинки», годы массовой постройки 1960-1970е.

Это разновидность «брежневок» — так называемые дома «гостиничного типа», в которых квартиры той же малометражной планировки, но их было до 40 единиц на одном этаже. Площадь квартир в них составляла от 12 до 18 квадратных метров. Подобное жилье строилось для работников промышленных предприятий, как временное, на пути от общежития к собственной, полноценной квартире.

brezhgostinkaready Достоинства: оно одно единственное, и заключается в стоимости самой квартиры. Это фактически рабочее общежитие или коммуна, находиться в которой весьма не комфортно.

Недостатки: в этом случае минусы всех «брежневок» остались те же, что и в «хрущевках» — плохая тепло- и шумоизоляция, маленькая площадь и невозможность переделки, хотя встречаются случаи объединения 2-3 маленьких квартир в одну полноценную.

Рекомендация при покупке: такая же как для «хрущевки». Если есть выбор — лучше не покупать «угловые» квартиры и при возможности вскрывать и перестилать дощатые (паркетные) полы, делая под ними керамзитовую стяжку или настилая фанеру для утепления.

«Корабли», годы постройки 1969 — 1982.

«Корабли» — наиболее узнаваемое, третье поколение панельных домов типовой застройки середины 70х годов после «хрущевок» и «брежневок». Наряду с первыми двумя — это наиболее доступное жилье на городском рынке недвижимости.

korablready Кораблями их прозвали за некоторую похожесть на океанские лайнеры, расположенными в ряд и сливающимися в линию окнами и лоджиями, да и цвет практически всегда у них был белый. По России у них нет массового распространения, однако в Санкт-Петербурге, Ленинградской области и Сибири часто встречаются целыми квартальными застройками. Этажность домов 5, 9, 12 и 15, квартиры от 1 до 5-комнатной.

Планировка квартиры в «корабле»: маленький тамбур-коридор, обособленная кухонька 6.2 кв. метра, большая комната, и из нее проход в несколько отдельных маленьких. Окно на кухне располагалось на уровне груди, и, как говорили жители, видно было из окна — только небо. В «кораблях» впервые применили блок-секционный принцип проектирования, никаких перестроек и переносов в таких домах выполнить было нельзя, никакой дополнительный проем или дверь в стене сделать просто невозможно. Чтобы вбить гвоздь в стену, и то, нужно специальное оборудование.

Достоинства: прочный несущий каркас самого здания, довольно удачная планировка квартир, лифты, лоджии.

Недостатки: быстрое вымораживание здания без отопления из-за наружных навесных панелей практически без всякого утепления; протечки в ненастную погоду по фасаду и наружным стыкам.

Рекомендация при покупке: при выборе жилья эконом-серии лучше выбрать квартиру в кирпичном доме. Если же купили в «корабле» — следует по возможности утеплить стены, лоджии и особенно межэтажные и межпанельные стыки.

«Новая панель» (годы строительства 70-90е)

В 1970-е годы началось строительство крупносекционных жилых зданий четвертого поколения, к которым прикрепилось обозначение «новая панель». По сравнению с предыдущими поколениями произошли некоторые улучшения: появились планировки с кухнями от 9 кв. метров, комнаты стали площадью более 10 кв. метров.

newpanelready В 137-й и 121 серии домов, высота этажа увеличилась до 2.7 метров. Если этажей больше девяти, то в доме предусматривалось два лифта: пассажирский и грузовой (повышенной вместимости); еще обычно проектировалась «черная» лестница с проходом через балконы.

У некоторых домов 80х годов, как например, у 528 серии — плохая электропроводка и невозможность увеличения электромощности, в 14-ти этажных домах плохая подача воды на высокие этажи. Сейчас все еще на рынке недвижимости можно видеть некоторые дома этого типа, которые строились для общежитий в 80е годы и до сих пор такими и остаются.

Приобретение квартир в таких домах — это сомнительное удовольствие. Редкий случай увидеть такой объект в приличном состоянии. И если квартира ухожена и начищена до блеска, то не обязательно соседи будут так же следить за своей. С началом приватизации ответственность за состояние внешнего вида, крыш, балконов перешла на собственников, а они не все разумно и ответственно подходят к вложению средств в свои же строения. На все эти особенности и следует обратить внимание, когда осматриваете квартиру и знакомитесь с ее техническими документами.

Монолитно-панельные дома, годы строительства с середины 90-х до наших дней.

В своей основе они имеют монолитный конструктив, а наружное стеновое ограждение составляется из стеновых панелей. Каркас возводится при помощи сборно-разборных переставных опалубок, и в них уже заливают бетонный раствор. Такие технологии позволяют возводить здания без ограничений по этажности. И мы все чаще видим современные панельно-монолитные дома высотой до 20 и более этажей. Еще один положительный момент монолитного домостроения — это полная свобода выбора планировочных решений даже на стадии строительства, поэтому нет шаблонных квартирных планировок, и мы имеем различные варианты от студий до двухуровневых апартаментов при высоте помещений 2.70 — 3.20 метра.

monpanready Достоинства: монолитное здание практически не имеет швов, что дает ему тепло- и звуконепроницаемость. Однако, звукоизоляция хороша только от шума извне дома, т.е. наружнего, а вот шум соседей, делающих ремонт, великолепно передается на большие расстояния внутри монолита. Дома, возводимые по этой технологии, не смотрятся бесконечными однотипными сериями, выстроенными в ряд, отделка дает зданиям индивидуальность. По сравнению со старыми панельными домами, в современных технологиях применяются гораздо более чистые материалы, чем десятилетия назад, никакой экологической опасности для человека они не представляют.

Недостатки: к ним можно отнести лишь высокоэтажность, которая воспринимается недостатком далеко не всеми. При комплексной застройке районов, когда застройщик до мелочей продумывает создание зон отдыха, паркинга и детских площадок, такой недостаток существенно нивелируется.

Особых рекомендаций по покупке домов этой серии нет. Их много продается как в стройке, так и во вторичном секторе, поэтому пожелание только одно — хорошо смотреть состояние и выбирать надежного застройщика при покупке новостройки.

Кирпично-монолитные дома (годы строительства с середины 90х до наших дней)

Подавляющее большинство современных кирпичных домов в своей основе имеют монолит, а значит являются кирпично-монолитными. Но у застройщиков есть такая «хитрость» — называть дома кирпичными, когда удельный вес кирпича в здании достаточно высок, хотя в его основе все равно будет монолитный каркас и перекрытия. Остается лишь поинтересоваться каков же удельный вес кирпича в этих строениях.

kirpmonready Эти дома довольно благоприятны по своим теплофизическим свойствам, они медленно остывают к зиме и сохраняют прохладу летом. От материалов, используемых для возведения межквартирных и внутренних перегородок будет зависеть межквартирная звукоизоляция.

При строительстве в качестве материала наружных стен применяется кирпич или крупноформатные керамические блоки. В качестве отделки используется лицевой кирпич. Керамический кирпич это один из самых долговечных строительных материалов. А вот качество фасадной отделки кирпично-монолитных домов очень зависит от ответственности и качества работ застройщика и поэтому может сильно разниться. В наших с вами городах можно видеть, что дом построен сравнительно недавно, а его фасад уже требует ремонта.

При проектировании новых зданий застройщики все дальше и дальше уходят от типового жилья и создают дома по индивидуальным проектам. Этажность домов этого типа может быть очень высокой, более 20 этажей. Высота потолка встречается до 3.20 метров.

Виду невозможности переноса монолитных каркасных перегородок перепланировка в квартире возможна только на стадии строительства.

Достоинства: все плюсы кирпичного дома, перечисленные выше.

Недостатки: только многоэтажность конструкций.

Как рекомендация: квартиры в домах этой серии настолько многообразны и индивидуальны, что если дом новой постройки, а планировка квартиры и ее качество вас устраивает, то можно не сомневаться в покупке. На сегодняшний день это лучшее приобретение в типовом жилье.

Понравилась статья? Поддержи автора!

Похожие публикации

Сообщения пользователей
Добавить сообщение

B i U
Добавить фотографии